5 factori care determină evoluția pieței imobiliare din Chișinău

În ultimii 5 ani, numărul mediu de apartamente date în exploatare este de peste 5000, adică de două ori mai mare decât acum 10 ani. Numărul tranzacțiilor cu apartamente în Chișinău anul acesta se va apropia de 15.000 de apartamente sau cu 50% mai mult decât acum 5 ani, când se vindeau mai puțin de 10.000 de apartamente, notează expertul economic Veaceslav Ioniță pe blogul său.

Acesta menționează că sunt cinci factori care „mișcă piața imobiliară”.

1. Migrația internă

Da, oamenii continuă să plece din țară, însă nu din Chișinău. În timp ce populația țării scade continuu, populația or. Chișinău a crescut, în 10 ani, cu 30.000 de persoane, de la 630 mii în 2008 la 690 mii în 2018. Această creștere se datorează migrației interne și înseamnă 14.000 de familii în plus care au nevoie de apartamente. Și asta doar în ultimii 10 ani. Dar să nu uităm că în ultimii 10 ani în Chișinău s-au construit circa 40.000 de apartamente, așa că primul indicator nu răspunde încă la întrebarea noastră.

2. Schimbarea comportamentului social

Nu știam cum să definesc un fenomen fără precedent care are loc în țara noastră, dar în mod special în or. Chișinău, din acest motiv l-am denumit comportament social. Ce am în vedere? În ultimii 10 ani, comportamentul populației or. Chișinău s-a schimbat mai mult decât în precedenții sute de ani. Tinerii se căsătoresc mult mai târziu, chiar dacă nu sunt căsătoriți, preferă să locuiască separat, iar dacă se căsătoresc, preferă să nu aibă copii în primii ani de căsnicie, iar când decid să aibă copii, atunci numărul lor se limitează la un copil sau maxim 2 copii. Ce avem în rezultat? În anul 2006, în or. Chișinău, ponderea familiilor de o persoană era de 17%, iar în prezent s-a dublat, ajungând la aproape 33%. Iar alte 35% sunt familiile formate din două persoane. Numărul de familii din cinci persoane și mai mult practic sunt pe cale de dispariție și ponderea lor s-a redus în doar 12 ani de trei ori – de la 7,6% în 2006 la 2,8% în 2018. Drept consecință, chiar dacă populația or. Chișinău a crescut cu doar 30 mii persoane, numărul de familii, sub influența schimbării comportamentului social s-a majorat cu 96 mii.

Doar anul acesta numărul de gospodării în or. Chișinău se va majora cu aproape 20 mii, față de 5 mii apartamente noi date în exploatare. Creșterea numărului de gospodării se datorează exclusiv micșorării numărului de membri într-o gospodărie. Acest lucru a schimbat cardinal cererea pe piața imobiliară. Dacă 15 ani în urmă doar 10% din apartamentele vândute era cu una și două camere. În prezent ele au ajuns la 70%.

Acum 15 ani, un apartament construit avea în mediu peste 120 m², iar în prezent a ajuns la sub 70 m². Acest fapt are o singură explicație logică: creșterea fără precedent a numărului de gospodării formate din 1 sau 2 persoane, care evident preferă apartamente cu spații mici. Dacă luăm în calcul și prețurile la apartamente, atunci în prezent companiile trebuie să vândă trei apartamente pentru a obține aceeași sumă de bani de la vânzarea unui singur apartament acum 10-15 ani în urmă.

3. Stabilizarea la nivelul de jos a prețurilor

Piața imobiliară din Moldova a cunoscut o explozie a prețurilor până în anul 2008, când ele au crescut de șase ori în doar 10 ani, atingând nivelul record de 867 de euro/m² în anul 2008. Apoi în urma crize imobiliare, ele s-au prăbușit până la nivelul de 525 de euro/m² și deja al doilea an consecutiv s-au stabilizat la acest nivel.

Pe termen mediu, prețurile vor începe să crească, dar în prezent companiile de construcții se confruntă cu necesități enorme de lichidități. Multe dintre ele nu au rezistat crizei și au falimentat, altele au avut și continuă să aibă probleme cu întoarcerea creditelor la bănci, care evită să crediteze companiile de construcții. Drept consecință, cererea sporită de apartamente nu a dus la majorarea prețurilor, deoarece companiile preferă să obțină lichidități cât mai rapid posibil. În opinia noastră 2017-2019 sunt anii cu cele mai mici prețuri la apartamente, cel mai probabil după 2020 prețurile vor începe a crește.

4. Creșterea veniturilor populației

Să nu uităm că apartamentele se tranzacționează în euro, din acest motiv veniturile populației trebuie examinate și recalculate euro. După cum am anticipat încă din primăvară, datorită creșterii salariilor în lei și aprecierii leului moldovenesc față de euro, salariul mediu recalculat în euro, în acest an va constitui în jur de 320 de euro/lună.

Doar aprecierea valutei naționale din ultimii doi ani a făcut apartamentele mai ieftine cu peste 10%. Drept consecință, efortul financiar depus de o familie pentru procurarea unui apartament este mult mai mic decât acum 10 ani.

Astfel, pentru procurarea unui apartament de 70 m², acum 12 ani, era nevoie de 36 de salarii medii anuale, iar anul acesta indicatorul s-a redus de 3,8 ori – până la 9,5 salarii medii anuale. Altfel spus, efortul financiar depus de o familie este de aproape patru ori mai mic în prezent decât acum 10-15 ani.

5. Accesarea împrumuturilor ipotecare

Creșterea veniturilor recalculate în euro nu rezolvă problema procurării de imobile, deoarece economiile sunt prea mici, pentru a rezolva problema. O soluție a devenit creditele ipotecare, iar conjunctura este una extrem de favorabilă: 1) băncile se confruntă cu un surplus de lichidități fără precedent, 2) băncile foarte slab creditează companiile atât din lipsa de proiecte cât și ponderea mare a creditelor neperformante înregistrate la agenții economici 3) persoanele fizice sunt cei mai buni platnici, creditele neperformante la ei sunt de 5-6 ori mai mici decât la persoanele juridice. În aceste condiții, băncile au accelerat procesul de oferire a creditelor persoanelor fizice pentru procurarea de imobil. Într-un singur an creditele au crescut cu peste un miliard de lei.

Doar în luna octombrie volumul de credite ipotecare a crescut cu 180 milioane lei, comparativ cu primele nouă luni ale anului 2017. Dacă luăm în calcul și sectorul nebancar, atunci observăm că industria de construcții a primit în acest an o injecție financiară din partea băncilor, mai mare decât oricând. Anume acești cinci factori sunt fundamentali în înțelegerea a ceea ce se întâmplă în sectorul construcțiilor și care sunt tendințele pe următorii ani, susține expertul IDIS „Viitorul”.

Sursa: veaceslavionita.wordpress.com